管理コスト見直し支援
管理費をしっかり見直ししてみませんか?

マンションの管理費について

管理費の使いみち

マンションを購入されると、みなさんが当然のように負担する管理費。毎月、1万円近く、場合によってはもっと高い管理費を負担されている方もいます。皆さんから集められた管理費は、どのように使われているかご存知でしょうか。「管理員さんの人件費なんじゃないの?」そのとおりですが、それは、ほんの一部に過ぎません。大部分の管理費は、普段、みなさんが気が付かないところに使われています。
例えば・・・
  1. 管理会社への費用(管理組合運営の補助・管理費等の出納業務等)
  2. 各種点検費用(エレベーター・設備・消防設備・機械式駐車場の点検等)
  3. 共用部分の光熱費(廊下の照明やエレベーター・給水ポンプ・機械式駐車場動力などの電気料金・水道料金等)
  4. 共用部分の日常的な修繕工事費用
  5. 共用部分の火災保険等
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どれも、マンションを維持するうえでかかせない経費です。左記のグラフは、あるマンションの年間の経費をあらわしているのですが、年間1,270万円の支出が予算計上されていました。1戸あたりでは毎月1.5万円程度ですが、マンション全体では、これほど大きな金額が動くのです。当然、これだけ大きな支出を管理するためには、それなりの管理費が必要となってくるというわけです。

そもそも管理費は誰が決めるの?

マンションの販売時に、マンションの管理会社が、管理費の設定を行います。もちろん、ルールに則って、管理費を設定しています。法律や条例といった算出する基準がないため、必要経費(管理会社コスト+他のコスト+)⇒管理費として管理費を算出するのです。
その後、管理会社が管理費設定を含めた管理規約案について、マンション購入者(組合員)全員から同意を得て、管理費を設定することが一般的です。そもそも、管理会社が事前に管理費を設定しなければ、必要な管理費を集める時期が遅くなり、マンション入居早々、機能不全のマンションに陥ってしまうことになります。
効率的なことが運営上望ましいのですが、最初の設定の管理費のまま何年も継続することが一般的です。一方、最初から概算費用で管理費を設定しているため、多くのマンションでは、余った管理費をプールする傾向にあります。そうすると、何年かの経過後には、それなりの大きな金額になりますので、一見、管理費会計が潤沢にあるような感覚に陥ってしまい、支出に対する感覚が鈍くなってしまう場合もあります。
誰だって、自分のお財布に沢山お金があったら、「少しぐらい何とかなる……」と思いますよね。ましてや管理組合の場合、みなさんで集めたお金ですので、支出に対する感覚が、一層薄くなってしまいます。

赤字会計になったらどうするの?

現在設定している管理費で、管理組合の運営が賄えない場合は、二つの対応をとる必要があります。
  1. 収入を増やす(管理費等の値上げ・収益事業を行う・不足分を組合員から徴収する等)
  2. 支出を減らす
管理費等の値上げや、組合員から一時徴収することは、なかなか難しいことでしょう。また、収益事業を行う場合、税務面についていろいろと検討しなければなりません。マンションの場合、家計と同様に、支出から見直すことが得策でしょう。

管理費は誰が見直しするの?

管理組合と契約があり、普段から仕事をしている管理会社に、中立・公正な立場で、管理費の見直しを期待することは少し無理があります。何年も見直しされないまま、時間が経過し、とんでもない会計状況に陥ってしまうマンションも多いものです。毎年、赤字決算となって、これまでの貯金を切り崩しながら、どうにか運営しているマンションもあります。
では、誰が管理費の設定を考えるのでしょうか。
それは、管理組合の執行部である理事会(役員)で考えなければ話は進みません。
本来は、皆さんが時間や労力をかけ、納得する管理費を組合員全員で検討することがベストですが、マンションを購入てすぐに、一から管理費を検討することはほぼ不可能です。管理会社は、最初にみなさんの管理費検討の手間を手助けしたに過ぎません。そうであれば、入居後どこかのタイミングで、自分達の負担する管理費の設定を、皆さんで考える必要があると言えます。その対策が、よくある安易な管理会社変更ということではないのです。(管理会社との信頼関係が、崩れていれば別ですが……。)
決して、安易な管理コスト見直しではなく、将来、安心して暮らせる管理組合運営のためには、管理費見直しは避けては通れない道だと言えるでしょう。当事務所は、マンション管理士事務所として、中立・公正の立場から、皆さんの管理費検討のお手伝いをいたします。

管理コスト見直し支援サービス

マンション管理士事務所 として、マンションの将来を見据えた管理コストの見直しをご提案します。
こんな場合に・・・
  1. 管理コストが適正なのか分からない。
  2. 管理会社に管理コスト見直しを相談したが、満足な回答が得られない。
  3. 管理組合の財政状況が赤字である。
  4. 修繕積立金の急激な値上げ提案がなされた。
  5. 修繕積立金が枯渇している。
  6. 管理会社に不満がある。
  7. 無駄なサービスを見直ししたい。

サービス概要

ステップ1:現在の管理状況の精査
  • 契約内容の確認
  • 近隣相場との比較を行い現状把握
  • 現在のサービスレベルを分析
ステップ2:理事会にて共有・方針決定
  • 管理コスト状況の報告
  • 今後の方針を協議
  • 仕様の確認
ステップ3:管理会社へ申入れ
  • 管理コスト見直し協力に関する申し入れ
  • 回答の確認
    ※回答内容によっては管理会社変更を検討する場合もあります。
ステップ4:見直し後の管理コスト反映確認
  • 見直しされた契約の履行確認

料金

積算方式か成功報酬方式を選択できます。
  • 積算方式
    280,000円(税別)~

    ※マンションを調査のうえ、事前に見積書をご提出いたします。
    ※全戸配布資料の印刷代につきましては、ご負担をお願いしております。
  • 成功報酬方式
    着手金200,000円 + 報酬金(年間削減金額の20%(税込)

    ※管理コストの見直しに成功した場合は、(年間削減金額の20%)を頂きます。成功しなかった場合、着手金のみで報酬金は発生しません。
    ※全戸配布資料の印刷代につきましては、ご負担をお願いしております。

サービス導入のメリット

管理コスト見直し支援サービスを導入することで、下記のメリットが得られます。
  1. 管理会社との信頼関係構築(管理会社変更を推奨するものではありません。)
  2. 第三者からの中立的な助言
  3. 管理サービス内容について把握
  4. 組合員の組合資産に対する意識向上
  5. 理事会役員の負担軽減
  6. 適正な管理コストの実現